开发商借钱太难了?地产融资收紧,有房企一年就得还近七百亿利息
日期:2019-11-08 17:49:00  来源:网络

土地价格稳定,建设成本固定,融资成本在很大程度上决定了住宅企业的盈利能力。

在相同的征地策略和建设标准下,如果两家房屋公司的融资成本翻倍,这是利润差异的最大来源。

2019年上半年,43家领先住房企业的计息负债已达4.7万亿元,仅利息每年就要偿还数千亿元。

其中,一些住房企业的平均融资成本高达10%,而一些住房企业的融资成本不到5%。

融资成本(Financing cost),即资金使用者支付给资金所有者的报酬,企业的年利息支出是企业使用资金所支付的成本。2019年上半年,对住房企业融资的监管将变得更加严格,这将导致一个小小的债务偿还高峰。上市住宅企业的融资成本将呈现差异化趋势。

基于2019年半年度报告,杜南大数据研究所大型上市住宅企业研究小组选取50家上市住宅企业的融资成本作为研究对象,揭示当前房地产行业的融资现状。

据杜南大数据研究所统计,截至上半年末,恒大、碧桂园、荣创、保利、万科的生息负债均超过2000亿元,恒大以超过8000亿元的负债高居榜首。

根据恒大8.62%的平均融资成本,仅集团年利息就接近700亿元。

然而,截至今年6月底,恒大的手头现金达到2880亿元,居房企之首,净利润也居房企之首。

首先做大规模,抢占市场,然后进行财务优化,这似乎成为新的住房企业赶超的必由之路。

例如,中粮控股有限公司的销售额在三年内从100亿跃升至1000亿。这背后无非是高频征地和高营业额。上半年,债务总额达到1184.24亿元。现金流过于依赖信贷和信托等间接融资渠道,10%的融资成本远远高于行业平均水平。

中粮控股表示,除了收紧房地产融资政策外,成本的增加是由于借款金额和利率的增加,而借款金额和利率的增加被在建房地产资本化利息的增加部分抵消。

融资成本从7%到10%不等的公司有13家,包括当代、泰和、凯撒、恒大、敏捷、时代、澳远等。,占34.2%;

融资成本在5%至7%之间的公司有15家,包括富力、荣鑫、和晶泰、法华、碧桂园、美的房地产、徐汇、世茂、远洋,占39.4%。

八家公司融资成本低于5%,包括保利、金茂、招商局、金地、龙湖、华润、中海等。

杜南大数据研究所发现,住宅企业的融资成本呈现差异化趋势。首先,有国有和中央企业背景的住宅企业在融资渠道和融资成本方面具有天然优势,融资成本一般在4%到5%之间。

其次,它也与住宅企业规模密切相关,全国布局的住宅龙头企业融资成本一般不高。从趋势来看,融资问题将困扰中型住宅企业,尤其是正在曲线上超越的中型住宅企业。

值得注意的是,2019年8月8日,中国银行业监督管理委员会(保监会)办公厅近日发布了《关于开展2019年银行业机构房地产业务专项检查的通知》,重点检查四大领域32个城市的银行房地产业务,对房地产泡沫和金融化高度警惕。毫无疑问,房地产监管和房地产金融风险防范仍将是下半年监管关注的焦点,房地产企业融资环境不容放松。

规划:广林

主角:王彦岭

研究员:王彦岭、广林、易小霞、邱永芬、李美玉

制图学:广林

杜南大数据研究所大型上市住宅企业课题组生产了该产品。



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