第三季度成都房地产市场表现回顾与展望
日期:2019-11-09 14:10:26  来源:网络

办公市场:传统的中央商务区在性价比上具有突出优势

这个季节没有新项目进入市场。第三季度,全市甲级办公楼平均租金基本稳定,空置率略有下降。全市整体空置率为15.2%,月平均租金为每平方米106.4元。

零售市场:零售市场继续活跃,旧项目更新升级

受夏季消费的推动,2019年第三季度零售额继续稳步增长。本季度没有新的供应,空置率下降,租金略有增加。

仓库物流市场:高标准仓库供应创历史新高,传统零售和第三方物流主导仓库需求。

一.办公市场

2019年上半年,成都整体经济运行稳定,增速放缓。成都甲级写字楼市场仍以租户的租换租搬迁为主导。由于年初以来没有新项目进入市场,空置率略有下降,下降了0.7%。然而,需求疲软加剧了租金竞争,该市的平均租金略微下降了0.1%。到2019年底,甲级写字楼租金的下行压力仍将很大。

该市的租赁活动放缓,但对技术和传统金融租户的需求保持稳定。

为了吸引租户,市中心的写字楼行业改变了租赁策略,提供了更灵活的租赁方式。本季度的市场去工业化主要是由市中心的传统中心商业区造成的。

租赁市场和租赁绩效

经济增长放缓,租赁需求减弱

经济放缓是成都甲级办公楼数量减少的主要原因。与此同时,一些大型国有企业及其下属企业搬入自己的大楼,导致2019年第三季度净吸收量仅为18,800平方米。然而,由于2019年第三季度没有新项目进入市场,该市的整体空置率比上一季度略微下降了0.7个百分点,至15.2%。

传统的中央商务区具有突出的性价比优势。

本季,甲级写字楼租金需求不再由高新区(大源、金融城商圈)主导,市区项目以更高的性价比和更多的办公空间选择重新获得租户青睐。本季度,市中心传统的中央商务区(天府广场和东大街商圈)占据了成都甲级写字楼租赁市场60%的面积。天府广场空置率比上季度下降0.6%至18.4%,东大街空置率比上季度下降0.8%至20.3%。随着市场整体租金需求下降,市场变成租户市场,市中心甲级写字楼业主通过降低租金、提供定制装修、增加免租期来吸引客户。截至第三季度末,东街的租金下降了0.7个百分点,至每平方月106.3元。受此影响,该市的平均租金略有下降,降至每月每平方米106.4元。

观点

2019年第四季度,预计将有9万平方米的新供应进入市场,成都甲级写字楼总存量将升至304万平方米。经济因素导致需求下降。我们预计2019年的净吸纳量仅为8万平方米,到年底空置率将升至17.2%。因此,业主之间的竞争将会加剧,全年租金将比去年同期下降约0.5%,至每月每平方米105.8元。

此外,天府新区作为成都新兴的办公商务新区,到2025年将提供250万平方米的办公空间。其中央国有企业拥有60%以上的办公楼。随着该地区首批国有企业办公项目陆续投入使用,我们预计未来将有更多的中央国有企业及其关联企业迁至天府新区,或将导致其他商业领域的大规模租金退款。建议业主提前采取适当措施。

天府新区的到来有望改写成都写字楼的市场格局,并将商务办公空间的布局再次向南延伸。关于天府新区办公市场的供给特点和未来需求的判断,请参考高力国际研究部近日发布的天府新区专题研究报告《天府新区能否成为办公楼电路的继承者》。

二.零售市场

最近,国内品牌紧跟潮流文化,注重产品创新,提升消费体验,赢得年轻消费者更多青睐。本赛季,国内体育品牌在购物中心取得了快速增长。

第三季度暑假期间,儿童教育形式表现良好,在购物中心落户的教育机构越来越多样化,以满足不同家庭的需求。

我们建议业主重新规划项目空间,引入更多形式的生活、艺术和技术,为消费者提供身临其境的购物体验。

我们预计在线零售商将继续转向线下市场,将来会有更多的电子商务商店进入购物中心。

季度市场表现

旧项目的翻新

今年6月,由CICC资本和美乐联合收购的京辉购物中心ara计划在第四季度开始装修。安腾资产将开始对项目外观、运营线和格式组合进行大规模调整。翻新后的惜春商务区京辉购物中心的竞争力预计将大大提高。与此同时,位于天府广场的白洋项目(原经营者远东百货商店关门两年后)迎来了一个新的管理对象——云台业务。云台业务作为云南城头和银泰业务管理的合资企业,将为天府广场板块的零售业务注入新的活力。

民族浪潮的兴起

最近,随着“民族浪潮”的兴起,年轻一代的消费者已经更加认可国内品牌,如国产美容化妆品、国产运动服装等。2019年1月至7月,年轻消费者对中国品牌的认可度持续上升。尤其是李宁、安踏、布特等国内体育品牌在本季度表现良好,在高品质购物中心的新体育品牌中占近70%。

儿童教育的多样化

第三季度暑假期间,儿童教育形式表现出色,占新开店铺数量的5%。购物中心的教育机构变得更加多样化和细分化,以满足不同家庭的需求。

除了英语和奥林匹克数学等常规项目,购物中心的儿童编程教育品牌也加速了扩张。目前,世界上20多个国家已经将方案编制纳入中小学基础课程。中国的“新一代人工智能发展计划”也提出逐步推进中小学程序设计教育。编程学习的年轻时代正在成为一种新趋势。

租金持续上涨

2019年1月至8月,成都实现消费品零售总额4837.2亿元,同比增长9.8%,比全国高1.6个百分点。与此同时,成都购物中心上半年继续小幅增长,一楼平均租金上涨0.1%,至每月每平方米422.3元。

本季度没有新的零售商品进入市场,由于需求的稳步增长,优质购物中心的空置率在本季度保持稳定,比上季度下降0.1个百分点至6.4%。

观点

预计2019年第四季度将引入约46万平方米的新供应,其中90%将位于郊区县。这些项目大多由成熟开发商运营,因此高丽预计2019年平均空置率将保持稳定或略有下降。与此同时,郊区县的较低租金将降低成都的平均租金。

由于物理障碍,传统的网上购物难以满足消费者的体验需求。越来越多的人愿意尝试比较网上和网下实体店,由于其即时购物、真实体验、服务热情等特点,仍然占据着巨大的市场。因此,我们预计将来会有更多的电子商务实体店进入购物中心。

第三,仓储和物流市场

2019年第三季度,成都的高标准仓库出现供应高峰,四个项目的总仓储面积为34万平方米。三个位于非核心物流领域的项目进入市场,直接推动了二级物流市场存储需求的释放。

尽管市场的新供应达到历史最高水平,但由于大多数新项目租赁前的有利条件,市场净吸纳量较前一季度大幅反弹。在租金方面,由于本季度各地区的空置率都有不同程度的上升,业主之间的竞争加剧,导致该市月平均租金进一步下降0.5%。

随着供应量的增加,2019年下半年,市场上的高标准仓库面积将会增加。我们建议业主可以为大面积租户提供个性化的仓储服务,以加快流程,如平台改造,提高货物进出效率,或者为需要冷藏改造的客户提供一定的硬件支持。

四个项目交付使用,供应在一个季度达到新高,市场需求反弹。

第三季度,枫树青白江物流园区、琥珀青白江物流园区一期等四个项目(总仓储面积340,000平方米)正式投入使用,新增供应创单季度新高。新项目主要集中在非核心物流市场。枫树和琥珀项目的进入为青白江高标准仓储市场的快速发展开辟了道路。

从行业角度来看,第三方物流继续主导仓储需求,外部线上和线下零售企业的仓储需求有所回升。即将到来的“双十一”购物节和年末零售旺季使第三季度成为传统零售商和电子商务企业出租和扩张的最佳时机。位于二级市场的大量新项目已经投入使用,为客户提供了更多具有高性价比的存储选项,并为释放非核心领域的存储需求创造了条件。

第三季度,位于新津和青白江地区的新目录进行了大规模租赁交易,导致城市净吸纳量环比大幅反弹150.9%,至11.9万平方米。然而,大量新供应也推动市场整体空置率环比上升4.7%至16.6%。

市场竞争加剧,高标准仓库的平均租金继续下降。

供应持续增加,部分地区租户大规模退租,加剧了成都高标准仓库市场的竞争。新的子市场项目以较低的租金进入市场,对核心地区(双流、龙泉驿、新都)的项目产生了巨大影响,也挤压了该地区原有的项目。这个季度几个地区的租金都降低了。截至第三季度末,成都高标准仓库市场的平均租金继续比上季度下降0.5%,至每月每平方米26.5元。

观点

青白江高标准仓库市场进入快速发展渠道,第三方物流业务增长预期良好。

随着枫树和琥珀青白江项目的正式交付,青白江地区在高标准仓库市场中逐渐进入快速发展时期。到2020年底,青白江子市场的高标准库存将增加到63万平方米,基本接近双流和新都核心物流市场的水平。除了传统的干货储藏,青白江也是成都最大的冷藏集散地。青白江地区依托铁路枢纽港口优势,越来越受到开发商和投资者的青睐,有望成为成都第四大核心物流子市场。

在需求方面,正如上个季度提到的,第三方物流企业除了不断扩大服务范围和深度之外,还在积极寻找新的业务增长点。例如,快递企业正在发送重型货物快递,越来越多的快递企业正在分销零担快递(LTL express delivery)等。这一系列行动让我们对第三方物流需求的未来增长保持信心。因此,我们建议业主可以根据快递公司的特殊需求优化和调整一些仓库的设计,以满足他们未来快速增长的仓储需求,并帮助项目提前锁定大面积的第三方物流客户。



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